2015年4月24日 星期五

【日本now】你還敢在日本買房子嗎?之三

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2015-04-22 21:21




旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系,後進入台大歷史所,1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長,現為專職作家,書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析。
【日本now】你還敢在日本買房子嗎?之三
2019年日本空屋率會超過3成,2020年就會達4成,速度快得驚人,你現在在日本買的房子,不需幾年變成半價以下也不用奇怪!(圖:合成自網路資料)
最 近返台宣傳新書《歡迎光臨性愛百貨店》,遇到有著名的節目主持人也趁錄製空檔問我在日本買房好不好,我的意見還是「如果你常到日本,自己想住、用的話,那 就OK,要投資還是省省吧!因為日本房租在暴跌中,房價也不例外!」像是全日本公告地價連續7年跌落中,連媒體都明明白白地指出「現在買房子的只有返鄉絕 望的福島核災受災民以及中國人!」
台灣許多在日本賣房地產的業者大概恨透了我寫過的兩篇「你還敢在 日本買房子嗎?」開始做些不實的宣傳,像掩蓋增稅消息或亂放日本會開放移民權消息等,假資訊到處亂散播,其實都是詐欺罪了;像是上週有電視台還來日本做房 地產專題,但不懂日文的記者不知道從哪裡獲得的資料,來採訪我時跟我說「日本房租漲2、3成」,簡直是天大的謊言。
 台灣的業者似乎在錯誤傳達赴日投資房地產賺大錢的機會大?事實上,日本房市現在不跌,2017年也要跌,至晚2019年也一定要跌!這樣,您還敢在日本買房嗎?(圖:合成自網路資料)
關 於房地產漲價的消息只有東京全新大廈的買價,其他全是跌價、暴跌以及大暴跌;東京全新大廈因為現在東京有關奧運工程在趕工中,因此人手不足,工資大漲,還 有日圓暴跌,因此進口建材大漲,也就是建築成本大漲而造成的新建大廈漲了1-2成,買價漲跟房租漲是兩回事,房租確確實實是在下跌或暴跌中,因為日本房子 實在是供過於求,沒人住的空屋越來越多,房租怎麼可能上漲呢?
東京的房地產業者齊聲表示現在房子真的太多太多了,尤其今年2月底起實施的「空屋對策特別措置法」,至今空房子的固定資產稅是壓低到空地的1/6,但5月以後負擔就會躍增為6倍,因為增稅,所以大家只好把沒人住的空屋拋售或是拋到租屋市場去。
日本現在空屋數是820萬戶,每7戶有1戶沒人住,連最行情較佳的東京都有81萬7200戶空屋,比高級住宅區的世田谷區、大田區的房屋總數還多,空屋率高達11%,只要其中有半數再投入市場,就又會造成一次暴跌。
許 多專家都勸日本人絕對別買房子,因為眼看幾次暴跌危機在眼前,像是著名的2019年有雙重危機,因為日本有所謂「2019年問題」也就是日本的家庭戶數, 在2019年會從巔峰的5307萬開始不斷減少,2035年時會只剩4956萬戶,日本是人口早就開始減少了,至今房地產市場靠戶數沒有減少還撐著,終於 連戶數也開始減少了,空屋將更大量出現。
此外,如過去所提及,2019年時至今外資會逃出日本,因為日本房產稅制為防止投機,是5年內轉售獲利要課39%稅金,5年以上則為21%,因此這一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手,日本房產暴跌將加速進行。
其他如2020年東京奧運結束後,暫時集中到東京人口就會大減,因此2019年的東京房地產其實是三重危機等著,外資不逃、房地產不暴跌才怪!
仲 量聯行(JLL)調查顯示,東京房地產的外國人取得比例,在2012年只有10%,2013年則增加到12%,2014年的第一季則增加到19%了,現在 更是衝過20%大關了,尤其中國或香港、台灣、新加坡等華人系買得最兇,但華人買就能佔到房地市場的2成,靠華人吹起泡沫,可見日本房地產原來多麼無力。

從2012年開始在日本買房的華人有嚐到漲價的甜頭嗎?他們在買的早已跌很多,甚至找不到房客!
雖說是2019年危機,但事實上危機是更快就會來,現在認為當下危機就是2017年4月起消費稅要再度提高為10%,那也會帶來暴跌,這是原本要在今年9月提高的增稅延後到一年半後,而暫時讓日本房地產小泡沫延後崩破,該來的還是會來的。
專家勸日本人絕對別買房地產的原因,還有日本房貸跟美國等的房貸不同,銀行包贏不包輸,也就是房地產暴跌,即使當抵押的房子被銀行扣押掉了,但剩餘的房貸差額還得繼續還,不是房子給銀行就算了。
至於日本開放移民是世界最嚴格,華人爆買房子,把各國高級住宅區都變成中國城造成各國政府開始抵制,像美、加等對於華人投資、購屋置產就給居留資格的作法都叫停了。
2019 年日本空屋率會超過3成,2020年就會達4成,速度快得驚人,你現在在日本買的房子,不需幾年變成半價以下也不用奇怪,就算日本房子比台灣便宜很多,那 是因為台灣房價被政府跟業者聯手吹得太高了,不是日本房子是會漲,而是確實會跌的,從2012年開始在日本買房的華人有嚐到漲價的甜頭嗎?他們在買的早已 跌很多,甚至找不到房客,在付超高的維持成本中,鼻子摸摸不敢出聲而已......。你,還敢在日本買房嗎?

現在會在日本買房子只有兩種人:中國買房大嬸團以及因地震海嘯而無家可歸的福島一帶居民。這兩張畫面形成強烈而殘忍的對比。(圖:取材自網路畫面合成)

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