槓桿操作炒房 頂新大賺台灣錢

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〔記者徐義平／台北報導〕被稱為「鯊魚返鄉」的頂新集團，善於槓桿操作房地產。以「帝寶豪宅」為例，推估頂新自備款只花約五億餘元，但帳面獲利金額近五十億元，獲利近十倍。

• 頂新買中華票券大樓，推估自備款約12.58億元，帳面獲利近42.95億元，獲利約3.4倍。 （資料照）

以小搏大 賺逾兩百億

進一步來看，頂新集團持有四大資產「帝寶」、「天境ellipse360°」、「中華票券大樓」，以及三重新燕土地等，合計購入總價約一七八．九六億元；實際上，自備款不到百億元，若單論「實際支出金額（包括自備款與利息）」，帳面上的增值金額，頂新就賺進逾兩百億元。
業者指出，以小搏大的槓桿操作是房地產慣用投資模式，再透過周邊創高價交易行情，藉機拉高持有房地產身價，更是近幾年國內房地產飆漲的原因。
舉例來說，投資客購買一戶一千萬元的住宅，自備款三百萬元，兩年後轉手，售出價格一千兩百萬元，扣除利息支出與稅費等成本，獲利可超過一百五十萬元，換言之，只要花三百萬元，就能獲利一百五十萬元。

投資房產 頂新最積極

此 種房市景氣好的勝利方程式，也吸引很多傳產、食品，甚至是科技業大老無不投身房地產，其中投資房產最積極的食品業者，非頂新集團莫屬，十年內砸下近二五○ 億元掃進一○一大樓股權、十四戶「帝寶」、十一戶「天境ellipse360°」、「中華票券大樓」以及其他北市豪宅與精華區土地。
以頂新魏家持有的「帝寶」、「天境ellipse360°」以及「中華票券大樓」等三大資產為例，當初陸續購入總金額約七十二．二八億元，不過，三項資產貸款設定金額竟高達五十三億五○三○萬元，若單論扣除貸款設定金額，推估實際從頂新魏家口袋拿出的金額，約十九億元。
不 過，根據實價紀錄，全國最貴豪宅「帝寶」，若以最小坪數一六○坪，每坪實價二七○萬元計算，每戶推估價值逾四億元，十四戶推估合計價值約五十六億元，至於 「中華票券大樓」，若以二○一二年「太子敦南大樓」每坪土地單價約一六八五．八萬元看齊，該資產價值翻漲至五十五．五三億元，三項資產的總價值推估已增值 至一二二．五三億元，等於帳面上賺進逾五倍的增值價值。
業者指出，透過少部分自有金額，利用貸款方式，操作自有資金一倍以上的資產，是目前房地產常見的槓桿手法。

三重土地 增值逾百億

不過，頂新集團投資房地產中，帳面增值效益最大的要屬三重新燕土地，二○一○年七月，以總價一○一．六八億元買進約一．五八萬坪工業區土地，透過土地使用分區變更並捐地後，拿回一．○四萬坪的商業區、住宅區土地，推估光是土地總價值便高達兩百億元，增值金額逾百億元。